No hi ha cap limitació normativa que prohibeixi al propietari d’un habitatge vendre la mateixa, encara que s’hagi arrendat.
La pandèmia ha implicat una crisi econòmica que ha posat contra les cordes a més d’un arrendador particular. Les situacions de venda del pis en lloguer i amb inquilí per a sanejar els comptes del propietari se succeeixen tots els dies. No hi ha cap limitació normativa que prohibeixi al propietari d’un habitatge vendre la mateixa, encara que s’hagi arrendat. I, tret que es prevegi la renúncia explícita en el contracte, segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’arrendatari tindrà dret d’adquisició preferent, per la qual cosa tindria opció d’igualar l’oferta i comprar l’immoble.
Així, en cas que l’inquilí hagués renunciat a comprar la casa, el propietari només haurà de comunicar-li la seva intenció de vendre l’habitatge amb un preavís mínim de 30 dies a la data de compravenda. Aquests drets, en virtut de l’article 14 de la LAU, es mantindran durant els cinc primers anys de vigència del contracte, o set si el venedor o l’arrendador fos persona jurídica. Això significa que, per tant, l’adquirent no podrà resoldre el contracte d’arrendament fins que hagi transcorregut l’esmentat termini.
Què passa si l’habitatge acaba en una execució hipotecària
Es pot donar el cas que l’arrendador no pugui pagar la hipoteca al banc i aquest es vegi obligat a iniciar l’execució hipotecària per a acabar adjudicant-la-hi. El contracte de lloguer es mantindrà en vigor, encara que la casa passi a les mans del banc o d’un tercer. Almenys, durant el termini mínim legal que és de 5 anys si l’arrendador és persona física o de 7 anys si és una empresa, tal com recorda Salvador Salcedo, soci del despatx Àtic Jurídic.
Així, el nou amo de la casa quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador en el contracte de lloguer, havent de respectar els termes del contracte que en el seu moment es van pactar amb l’inquilí.
“En el cas dels contractes anteriors al 6 de març de 2019, podrà l’adquirent resoldre’ls. Tret que estiguessin inscrits en el registre de la propietat abans de la venda”, assenyala Salcedo.
Si la durada del lloguer fos superior al mínim legal, l’adquirent quedarà igualment subrogat fins que el contracte finalitzi, “tret que en el nou propietari concorrin els requisits de l’article 34 de la Llei Hipotecària. Que en tal cas haurà de suportar el lloguer únicament fins que s’aconsegueixi el termini mínim legal de durada de l’arrendament (5 o 7 anys). Devent el venedor indemnitzar a l’inquilí per cada any de contracte que excedint del mínim legal falti per complir. A raó d’una mensualitat de renda en vigor per any”, afegeix el soci d’Àtic Jurídic.
Com notificar a l’inquilí la intenció de vendre l’habitatge llogat
El propietari haurà de seguir els següents passos:
- Comunicació a l’inquilí del pis: aquesta comunicació ha de ser fefaent, és a dir, ha de deixar-se constància del seu contingut, així com de la seva data de recepció, com, per exemple, el burofax o el requeriment notarial. En la comunicació haurà d’aparèixer la decisió de vendre, el preu exacte de la venda, la forma de pagament, terminis o garanties, etc.
- Termini perquè l’inquilí contesti: l’inquilí podrà exercitar el dret de tanteig dins dels 30 dies següents a la notificació efectuada. En aquest termini, exercirà el dret de retracte i l’oferta es farà efectiva.
- Termini per a vendre el pis llogat: els efectes de la notificació que l’arrendador va efectuar a l’arrendatari caducaran als 180 dies naturals següents a aquesta. És a dir, dins dels 180 dies següents el propietari haurà d’haver venut l’habitatge.
Què ocorre si el propietari no avisa a l’inquilí
Si el propietari no avisa a l’inquilí de la seva intenció de vendre la casa, l’arrendatari podrà exercir el dret de retracte. És a dir, una vegada s’ha venut la casa el nou propietari avisarà a l’inquilí que és el nou amo mitjançant lliurament de còpia de l’escriptura o document en què va ser formalitzada. Una vegada feta aquesta notificació, l’inquilí pot exercir el dret de retracte durant els 30 dies naturals següents.
Dins d’aquests 30 dies naturals, l’inquilí haurà de reemborsar al nou comprador:
- El preu de la venda, en idèntiques condicions en les quals aquest ha comprat al propietari arrendador.
- Les despeses del contracte i qualsevol altre pagament legítim fet per a la venda. Això és, despeses de Notària, Registre de la Propietat i Impostos, etc.
- Les despeses necessàries i útils fets en la cosa venuda, si n’hi hagués.
El dret de tanteig i de retracte de l’arrendatari tindrà preferència sobre qualsevol altre dret similar, excepte el retracte reconegut al copropietari de l’habitatge o el convencional que figurés inscrit en el Registre de la Propietat al temps de celebrar-se el contracte d’arrendament.
Com evitar que l’inquilí pugui exercir el dret de tanteig i retracte
L’única manera és pactar en la signatura del contracte d’arrendament una clàusula per la qual l’inquilí renuncia al seu exercici del dret d’adquisició preferent.
