En 2020 i 2021 més del 50% de les operacions es van finançar amb préstecs, després de nou anys d’hegemonia de les compres bitllo-bitllo.
Comprar una casa gràcies a una hipoteca torna a ser l’opció majoritària en el mercat. A pesar que durant anys més de la meitat de les operacions es pagaven bitllo-bitllo, ara els compradors tornen a ‘tirar’ de finançament bancari per a adquirir una nova llar.
Segons les dades dels notaris, en 2021 es van formalitzar 676.775 compravendes d’habitatges en tota Espanya i es van signar 344.432 préstecs hipotecaris. En tots dos casos es tracta de la xifra més alta des de 2007, en ple boom immobiliari. Així doncs, el 50,9% de tots els immobles residencials que van canviar de mans durant l’any passat va necessitar una hipoteca per a formalitzar l’operació.
Aquesta tendència porta ja dos anys instal·lada en el mercat, trencant amb nou anys d’hegemonia de les operacions al comptat (de 2011 a 2019). En 2013, el ‘annus horribilis’ per a l’habitatge a Espanya, dues terceres parts de les operacions es van pagar bitllo-bitllo, quan el sector financer tenia tancat l’aixeta del crèdit i el preu de l’habitatge continuava caient amb força.
No obstant això, la creixent tendència dels compradors per habitatges més amplis i amb millors qualitats, la pujada de preus de l’habitatge i les bones condicions de finançament que ofereixen els bancs, que han portat al tipus d’interès mitjà a mínims històrics, han estat alguns dels principals factors que han impulsat la compra d’habitatges amb hipoteca, que torna a situar-se en línia amb els nivells registrats entre 2007 i 2010.
“2021 va ser sens dubte un any de tremend creixement, per sobre de les expectatives que tots teníem a l’inici de l’any, tant en compravenda d’habitatges com en hipoteques formalitzades. La forta demanda, els baixos tipus d’interès i l’interès dels bancs per formalitzar hipoteques han estat els principals motors d’aquesta pujada”, explica Juan Villén, responsable d’idealista/hipoteques.
El mateix opina José Manuel Fernández, subdirector general d’Unió de Crèdits Immobiliaris (UCI), que destaca la gran oferta hipotecària que existeix al nostre país. “Estem davant la major i millor oferta de préstecs hipotecaris de la història, tant a tipus variable com a tipus fix, per la qual cosa per a molts compradors és més atractiu contractar un préstec hipotecari, sobretot a tipus fix”. En aquest escenari, afegeix Fernández, “molts espanyols que disposen d’estalvis s’adonen que la quota hipotecària mensual és inferior a la d’una mensualitat del lloguer”.
Tipus d’interès mitjà de les hipoteques a més de tres anys (%)
En aquesta línia, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, afirma que “quan els tipus d’interès estaven en nivells molt més elevats, la gent tractava d’estirar al màxim les entrades dels immobles”, mentre que en els nivells en els quals està ara “el preu del diner i amb la necessitat que tenen les entitats bancàries d’atorgar hipoteques, encara que són cauteloses quant al risc i al coeficient de finançament”, s’està donant aquesta situació de creixement de les compres d’habitatge amb hipoteca.
Un altre dels factors que ha influït en el canvi és el tipus d’habitatge que estan buscant els compradors, sobretot després de la mala experiència dels confinaments.
El subdirector general d’UCI parla del “canvi en les preferències d’habitatge, sobretot a conseqüència de la pandèmia”, que ha derivat en què “una gran part dels compradors es decanten per habitatges amb més metres quadrats, l’import dels quals és més elevat”.
Així també ho veu el subdirector general de donpiso, que recalca que “quan algú es compra un habitatge pot ser la seva primera casa o que decideixi vendre la que ja té per a canviar-se a una altra, bé perquè se li ha quedat petita o perquè vol canviar de zona. En aquestes situacions és on entren en joc les operacions amb hipoteques, perquè normalment el que canvia d’habitatge ho fa a una de millors prestacions i normalment és més cara”.
Finalment, Bermúdez també destaca la pujada que ha experimentat el preu de l’habitatge en els últims mesos. De mitjana, el m² dels habitatges venuts ha repuntat un 5,3% interanual a Espanya, fins a situar-se en 1.507 euros, encara que amb grans diferències en funció de la tipologia d’immobles: els pisos s’han encarit un 3,6% respecte a 2020, mentre que els xalets ho han fet a un ritme de dos dígits, registrant la major pujada de la sèrie històrica.
Carlos Smerdou, CEO de Fòrum Consultors Immobiliaris, coincideix amb aquesta visió i assenyala que “l’encariment del preu de l’habitatge, en general, fa que gent que abans podia pagar l’immoble al comptat, ara hagi d’afegir una mica d’hipoteca, unit al fet que el comprador busca habitatges més grans, la qual cosa augmenta el cost absolut”. D’altra banda, afegeix, “estem en un moment on les condicions de finançament són molt bones, amb hipoteques molt barates fins i tot a tipus fix. Això fa que fa que molts compradors, que podent pagar la casa íntegrament, prefereixin demanar hipoteca i així mantenir estalvis“.
Amb tot, els experts consultats per idealista/news asseguren que ens trobem davant un escenari de normalitat i, de fet, preveuen que la tendència es mantingui a curt termini.
“Per a 2022 esperem un any també molt actiu en el mercat hipotecari, perquè considerem que es mantindran les tres forces citades (forta demanda, baixos tipus i interès dels bancs a concedir hipoteques), a costa de veure si el comportament de la inflació implica canvis en la política monetària del BCE i pujades de tipus, encara que en aquest any no haurien d’afectar el mercat”, conclou el responsable d’idealista/hipoteques.
