Guia resumida per a saber com actuar davant el pagament del lloguer d’un habitatge o d’un local comercial en plena actual situació provocada per la covid-19. Una de les consultes més freqüents en els despatxos d’advocats és sobre arrendaments, com saber sol·licitar la suspensió o la reducció de la renda.
Què ocorre si no es pot pagar el lloguer d’un local comercial
La legislació vigent ni tampoc les mesures preses pel Govern sobre arrendaments contemplen la possibilitat de sol·licitar la suspensió o la reducció de la renda dels negocis i locals tancats durant l’estat d’alarma. Però pot aplicar-se la doctrina fixada per la Sala primera del Tribunal Suprem sobre la clàusula “rebus sic stantibus”, que permet que els tribunals poden considerar legítima la reducció de la renda inicialment pactada per a certs negocis, encara que sempre en funció de les circumstàncies concretes de cada cas.
Així doncs, l’efecte d’aquesta clàusula hauria de ser la modificació del contracte per a reequilibrar drets i obligacions de les parts. I en cas d’impossibilitat total del compliment del contracte signat, haurà de resoldre’s sense cap indemnització a favor de cap de les parts.
Què passa si l’inquilí d’un habitatge no pot pagar el lloguer pel coronavirus
Els inquilins d’habitatge habitual que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica a causa de la COVID-19 poden sol·licitar un ajornament temporal i extraordinari del pagament de la quota de lloguer.
Per part seva, les obligacions dels arrendadors varien en funció de si es tracta d’empreses o “grans tenidors” (més de 10 habitatges en propietat) o de particulars (menys de 10 habitatges en propietat). En el primer cas, hauran d’optar entre la reducció de renda en un 50% o una moratòria en el pagament mentre que duri l’estat d’alarma i fins a un màxim de quatre mesos després. Si l’arrendatari és un particular, haurà de comunicar a l’inquilí les condicions d’ajornament o fraccionament o les possibles alternatives. Si no arribessin a cap acord, l’arrendatari en situació de vulnerabilitat podria acudir al programa d’ajudes del RDL 11/2020 art.9.
Poden modificar-se els terminis dels contractes de lloguer d’habitatge a causa de la crisi sanitària?
Sota sol·licitud de l’inquilí i acceptació de l’arrendador, podrà aplicar-se una pròrroga extraordinària per un període màxim de sis mesos als contractes que concloguin entre el dia 2 d’abril de 2020 i els dos mesos següents a la finalització de l’estat d’alarma.
Què passarà amb els desnonaments quan finalitzi l’estat d’alarma?
Si quan es reiniciïn els tràmits de desnonament, l’inquilí pot demostrar que es troba en situació de vulnerabilitat social o econòmica, a causa de la paralització de l’activitat per la covid-19, i que li resulta impossible trobar un altre habitatge per a si mateix i les persones que convisquin amb ell en l’habitatge arrendat, es comunicarà als serveis socials i es decretarà la suspensió del llançament amb caràcter retroactiu i per un període màxim de 6 mesos.
En el cas que l’arrendador acrediti estar igualment en una situació de vulnerabilitat derivada de la crisi sanitària, es farà saber als serveis socials competents per a la seva consideració sobre el termini de suspensió extraordinària i les mesures de protecció social a adoptar.
Com acredita l’inquilí d’habitatge que està en «situació de vulnerabilitat»
L’inquilí haurà d’acreditar amb els documents pertinents que:
- Es troba en situació de desocupació a conseqüència d’un ERTO, que la seva jornada ha estat reduïda o, si és un empresari, que ha patit una perduda substancial d’ingressos.
- Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria, tres, quatre o cinc vegades el IPREM, en funció de circumstàncies que incapacitin per a realitzar una activitat laboral als membres de la unitat familiar o al propi inquilí. Aquests límits podran veure’s incrementats depenent del número de fills o de persones majors de 65 anys que formin part de la unitat familiar.
- Que el resultat de la renda arrendatícia, més les despeses i subministraments bàsics de l’habitatge habitual – electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i quotes de comunitat – sigui superior o igual al 35% dels ingressos nets percebuts pel conjunt dels membres de la unitat familiar.
- Que ni l’arrendatari ni cap altre membre de la unitat familiar siguin propietaris o usufructuaris d’un altre habitatge a Espanya (exceptuant situacions que impedeixin l’ús de la mateixa).
Quines ajudes públiques pot sol·licitar l’arrendatari per al pagament del lloguer
Fins al moment s’han acordat una sèrie de mesures, que estan pendents d’aprovació per part del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana:
- Línia d’avals per a la cobertura per compte de l’Estat del finançament a arrendataris en situació de vulnerabilitat social i econòmica a conseqüència de l’expansió de la COVID-19 (RDL 11/2020 art.9).
- Programa d’ajudes per a contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social de la covid-19 en els lloguers d’habitatge habitual (RDL 11/2020 art.10).
- Programa d’ajudes per a contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social de la covid-19 en els lloguers d’habitatge habitual.
- Substitució del programa d’ajuda a les persones en situació de desnonament o llançament del seu habitatge habitual (RD 106/2018) pel nou programa d’ajuda a les víctimes de violència de gènere, persones objecte de desnonament del seu habitatge habitual, persones sense llar i altres persones especialment vulnerables (RDL 11/2020 art.11).
- Modificació del programa de foment del parc d’habitatge en lloguer (RDL 11/2020 art.12).
