La compra sobre pla, el lloguer amb opció a compra, l’ajornament del ITP o un préstec d’un familiar estan entre les fórmules habituals.
Índex de contingut
1- Comprar un habitatge sobre plànol
2- Lloguer amb opció a compra
3- Demanar una hipoteca a més del 80%
4- Un préstec o donació de familiars
5- El familiar demana un préstec personal
6- Sol·licitar un ajornament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
7- Demanar un préstec personal a més de la hipoteca
8- Comprar un pis del banc
9- Aportar un altre habitatge com a garantia
10- Comptar amb un avalista
En els últims anys la compra de l’habitatge s’ha tornat una operació més complicada. A diferència del que succeïa durant l’època de la bombolla, actualment els bancs financen de mitjana el 80% del valor de taxació o el preu de compra de la casa, cosa que significa que és necessari comptar amb estalvis previs per a afrontar el 20% restant més les despeses i impostos de la compravenda.
En general, el matalàs necessari per a adquirir una casa és del 30%, la qual cosa es traduiria en uns 60.000 euros per a un immoble de 200.000 euros. Si tenim en compte que el salari mitjà a Espanya no arriba a 25.000 euros, l’opció tradicional de convertir-se en propietari suposaria haver d’estalviar durant diversos anys per a pagar l’entrada de l’habitatge.
No obstant això, actualment les compravendes estan en màxims de més d’una dècada. Com és això possible? La resposta és que hi ha diverses alternatives que permeten comprar una casa malgrat no comptar amb els estalvis suficients, com per exemple adquirir l’habitatge sobre pla, el lloguer amb opció a compra, demanar un préstec personal addicional a la hipoteca o que els familiars prestin els diners necessaris. Repassem cada alternativa:
Comprar un habitatge sobre plànol
Aquesta opció suposa comprar la casa abans que estigui acabada i fins i tot abans que hagi començat a construir-se, la qual cosa permet anar pagant quotes a poc a poc fins a aconseguir aquest 20% del preu que, de mitjana, no financen els bancs en la hipoteca; i estalviar per a pagar els impostos (un 10% d’IVA en el cas d’un habitatge nou). Segons els experts, l’ideal és buscar una hipoteca en un termini de dos o tres mesos abans que es pugui entrar a viure a la casa.
Lloguer amb opció a compra
A grans trets, aquesta fórmula consisteix en la signatura un contracte de lloguer que garanteixi que, passat un termini de temps determinat, el comprador té dret a adquirir l’habitatge a un preu acordat prèviament amb el propietari, descomptant l’import que hagi pagat a través de les rendes mensuals fins a aquest moment.
Aquesta opció té avantatges tant per a l’inquilí i futur comprador com per a l’actual propietari de l’habitatge. L’arrendatari, per exemple,té la tranquil·litat que si finalment els plans no surten com a espera, el seu compromís estarà limitat a interrompre el contracte de lloguer en les condicions legals habituals. A més, li conèixer a fons l’habitatge i la zona, i saber si aquesta s’adapta plenament a les seves necessitats abans de formalitzar la compra.
En el cas de l’arrendador i futur venedor, el benefici és que percep uns ingressos i una rendibilitat durant els mesos en què està llogada, i pot ser una opció interessant per als propietaris que troben dificultats per a vendre el seu immoble per trobar-se situat en zones –o quan es travessen en situacions econòmiques- en les quals les compravendes encara es troben molt parades.
Demanar una hipoteca a més del 80%
A pesar que no tots els bancs estan disposats a finançar més del 80% del preu de l’habitatge o el seu valor de taxació, algunes entitats es mostren més flexibles en les condicions i poden arribar al 90%. I fins i tot al 95% en el cas de col·lectius concrets com els joves que tenen capacitat de pagament, però no disposen d’estalvis. Santander i Ibercaja han anunciat estratègies d’aquest tipus recentment.
Malgrat que l’oferta és molt limitada, també existeixen hipoteques que financen el 100% de l’operació, encara que la banca sol establir uns tipus d’interès més alts que en els préstecs estàndard pel risc que comporten i solen exigir la contractació de productes addicionals, com l’assegurança de protecció de pagaments (que s’activa si l’hipotecat perd l’ocupació). A més, els experts recorden que aquesta opció suposa, entre altres coses, assumir un endeutament excessiu.
Un préstec o donació de familiars
Una altra de les possibilitats és que algú de l’entorn (familiars, amics…) tingui estalvis suficients com per a poder prestar al comprador un import que li permeti afrontar una compravenda habitual. Actualment, segons els notaris, la donació en metàl·lic està en màxims històrics, igual que les donacions d’habitatges, segons l’INE.
El familiar demana un préstec personal
En el cas que no disposi d’un matalàs financer, una via utilitzada és que sigui aquest familiar (habitualment els pares) el que demani un préstec personal al banc per a poder cobrir l’import que no inclou la hipoteca que pot pagar ell o bé, el futur comprador, que és el beneficiari en última instància. Aquesta alternativa és, lògicament, més arriscada que l’anterior, ja que suposa un endeutament extra. Dins d’aquesta fórmula també està que el familiar actuï com a avalista.
Sol·licitar un ajornament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
Aquest tribut és el grava les compravendes d’habitatges usats (en el cas de ser una casa nova s’aplica l’IVA). Depèn de les CCAA, encara que està entre un 4% i un 10%. I és possible ajornar el pagament d’aquest impost si es donen algunes circumstàncies (per exemple, que l’immoble no tingui més de 120 m² de superfície útil) i suposa pagar interessos a la Hisenda autonòmica de torn.
En el cas de la Comunitat de Madrid, per exemple, aquesta possibilitat de fraccionament ha de ser sol·licitada “abans que expiri el termini reglamentari de pagament”, “ha de consistir en l’adquisició d’un habitatge destinat a domicili habitual i permanent de el subjecte passiu”.
Demanar un préstec personal a més de la hipoteca
Una altra de les fórmules més usades a l’hora de comprar un habitatge sense tenir els estalvis suficients és demanar un préstec personal amb la mateixa entitat financera que ens concedeix la hipoteca o amb una altra diferent, amb la finalitat d’aconseguir l’import pendent.
No obstant això, aquesta opció comporta riscos i requereix fer correctament els càlculs de manera prèvia perquè el client s’asseguri que tindrà capacitat per a pagar alhora el préstec i la hipoteca, ja que suposa un risc de sobreendeutament. A més, hi ha bancs que poden denegar la hipoteca si veuen que els estalvis aportats vénen d’un préstec personal recent, per la qual cosa el client podria quedar-se amb un préstec personal, però sense hipoteca.
Comprar un pis del banc
Una manera d’accedir a un habitatge malgrat la falta d’estalvis és comprar un pis d’un banc. Arran de la crisi de 2008, les entitats bancàries han acumulat gran quantitat de capital en forma d’habitatges. Només en idealista hi ha actualment prop de 26.000 immobles de bancs en venda, i la majoria són cases i pisos. No obstant això, el negoci principal de les entitats bancàries no és l’immobiliari.
Per això, els bancs ofereixen aquests immobles a preus molt més assequibles que altres immobles similars, a través de campanyes de descomptes o d’habitatges per imports baixos, moltes vegades inferiors a 80.000 euros. A més, també ofereixen hipoteques adaptades a aquesta mena de compra. Aquestes hipoteques ofereixen condicions particularment avantatjoses per als contractants, ja que el propi banc és el primer interessat a desfer-se d’aquesta mena de pisos que té en el seu haver, per la qual cosa sovint financen més d’aquest 80% estàndard.
Aportar un altre habitatge com a garantia
Si disposes d’un altre habitatge en propietat sense hipoteca o amb un saldo pendent molt baix, una altra alternativa és aportar aquest immoble com a garantia, de tal manera que el banc hipoteca totes dues propietats i així pot estar disposat a finançar un import superior i compensar aquesta falta d’estalvis.
Això sí, has de tenir en compte que estàs posant en risc també aquesta propietat, i que no podràs vendre-la sense cancel·lar abans la part d’hipoteca per la qual respongui aquest immoble.
Comptar amb un avalista
Una altra opció que facilita accedir a una hipoteca malgrat la falta d’estalvis és comptar amb un avalista. Els avals són figures que es responsabilitzen del deute contret amb el banc en el cas que el contractant no pagui; és a dir, que han de fer-se càrrec del deute en cas que l’hipotecat no pugui pagar la quota del préstec, i respon solidàriament per la totalitat del deute i amb tots els seus béns.
Per a això, és necessari que els avalistes siguin solvents, tinguin estabilitat financera i uns ingressos suficients com per a assumir el pagament, i caldrà presentar un aval que doni seguretat al banc que vagi a concedir el préstec com, per exemple, un immoble que l’avalista tingui en propietat.
El més habitual és que els avalistes siguin els pares dels contractants de la hipoteca, encara que no és una opció recomanable, ja que la seva situació financera pot veure’s compromesa si estan a les portes de la jubilació o, la qual cosa és pitjor, quan ja estan cobrant una pensió. I és que, en cas d’impagament, el banc acudirà als avalistes per a recuperar els seus diners, la qual cosa podria implicar que el banc es quedés amb la casa que s’ha posat com a aval de la hipoteca. Per a evitar-ho existeix la figura de l’aval parcial, la qual cosa permet garantir únicament part del préstec i no la totalitat ni durant tota la vida de la hipoteca.
