Compra como inversión de futuro y subida de precios.
Hasta hace algunas semanas, el final de la pandemia mostraba un marco de cierto optimismo, todo y que el nuevo escenario generado por la guerra entre Rusia y Ucrania provoca incertidumbre sobre los efectos de arrastre en el conjunto de la economía. En función de la duración del conflicto y su penetración, los efectos pueden ser unos u otros sobre el conjunto de la economía. De hecho, ya estamos escuchando algunas voces de alarma a través de los medios de comunicación. También, las entidades bancarias han empezado a comunicar a nivel interno condiciones menos ventajosas para los clientes a la hora de poder acceder a una hipoteca. Así pues, estamos asistiendo a un repunte significativo de la inflación como variable no introducida hasta el momento, que podría tener un efecto sobre a una subida de los tipos de interés. En su conjunto, nos enfrentamos a un escenario de incertidumbre.
¿Subirán precios?
Hasta la fecha, hemos podido observar cómo en el último período la demanda de vivienda, y por tanto los precios, han supuesto un incremento importante en el conjunto del año 2021, ya que el número de hipotecas sobre viviendas creció un 23,6% y su importe medio un 2,4%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Todo y así, hemos observado que se comportan de manera totalmente desigual en algunas grandes ciudades o municipios próximos a estas, respecto al resto de poblaciones. Esto es, en el primer grupo se pueden continuar experimentado subidas en los precios, mientras que en el segundo podemos asistir a un mantenimiento o, incluso, caída de los mismos. Así, por ejemplo, en Madrid capital, el número total de transacciones inmobiliarias de vivienda aumentó en el tercer trimestre del 2021 un 26% en comparación con el mismo período del año anterior, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
En este sentido, esta demanda se viene generando, por un lado, por la necesidad real de adquirir una vivienda por parte de la sociedad, pero, por otro, como un sector refugio para la inversión. Es en aquellas ciudades en las existe una ventaja comparativa generada por el turismo o con mayor movimiento poblacional, donde se venía experimentando mayor crecimiento de los precios hasta que llegó la pandemia.
Siempre que el actual conflicto con Ucrania no tenga efectos negativos sobre la economía y los tipos se mantengan bajos, la compra de vivienda como inversión se va a mantener un sector atractivo. En este sentido, no es descabellado pensar que los precios se sigan manteniendo altos e, incluso, que suban más tanto los precios de la vivienda, como los del alquiler.
¿Compra o alquiler?
Existe la falsa creencia de que en Europa hay una mayor cultura del alquiler, cuando lo que hay son precios muchísimo más altos para acceder a una propiedad y, por ello, la gente se ve obligada a alquilar. La decisión de compra o alquiler viene condicionada por las necesidades particulares de cada individuo: situación familiar, mercado laboral, estilo de vida, etc.
En esta línea, los cambios asociados a un mercado de trabajo más dinámico al de generaciones anteriores nos hace plantearnos la residencia como algo que nos puede limitar, ya que, hoy día, es altamente probable que una persona no trabaje siempre en la misma empresa o zona geográfica. También, los modelos de familia son diversos y dinámicos, tanto por lo que respecta al número de miembros como al de la situación familiar (singles, parejas, hijos). Hace años la compra de una vivienda se planteaba a diez o quince años. En estos momentos normalmente se plantea una hipoteca a treinta años y, en ese período, suceden muchas cosas, por lo que las necesidades tampoco van a ser las mismas.
Un alquiler nos permite tener más flexibilidad a la hora de tomar decisiones, mientras que una compra nos vincula más al territorio, si bien esto tiene asociado un cierto componente emocional. La opción de alquilar la propiedad siempre va a existir.
La compra de un bien inmueble siempre va a suponer una inversión, mientras que uno no compre en el momento más alto, tal y como ocurrió en el año 2008, antes de la crisis. Así pues, en el largo plazo (treinta años) siempre va a suponer una inversión que se va a poder recuperar y, ante todo, va a poder hacer uso de ella en un momento de su vida en la que sus ingresos por renta se vean mermados. No es lo mismo tener que pagar un alquiler que disponer de una vivienda cuando se llega a la jubilación.
Un alquiler debe de estar pensado para el corto plazo: bien por motivos laborales estacionarios, bien por querer conocer una zona antes de decidir comprar en la misma, sobre todo, en un momento como el actual en el que los precios del alquiler están por las nubes. Por tanto, es importante estudiar el mercado y las necesidades del mismo, así como las posibilidades de uno mismo en el corto, medio y largo plazo a la hora de tomar la decisión.
Tendencias para este año
Como comentábamos al inicio, hasta la fecha hemos podido observar como en el último período la demanda de vivienda, y por tanto los precios, se comportan de manera totalmente desigual en algunas grandes ciudades o municipios próximos a estas, respecto al resto de poblaciones. Esto es, en el primer grupo se pueden continuar experimentado subidas en los precios, mientras que en el segundo podemos asistir a un mantenimiento o incluso caída de los mismos.
Mientras los tipos de interés continúen bajos y exista un cierto acceso al crédito, la vivienda se va a continuar manteniendo como un sector en el que la inversión resulte atractiva. Fue precisamente en la anterior crisis, en primer lugar, por los efectos internacionales de Lehman Brothers, pero también por la escalada de los precios del Banco Central Europeo (BCE) con Trichet al frente, lo que provocó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, seguida de una importante crisis.
Si los tipos siguen bajos, los capitales buscarán sectores atractivos para la obtención de rentabilidades superiores a las que ofrecen en estos momentos las entidades financieras, y sin duda, el ladrillo lo es.
