En 2020 y 2021 más del 50% de las operaciones se financiaron con préstamos, tras nueve años de hegemonía de las compras a tocateja.
Comprar una casa gracias a una hipoteca vuelve a ser la opción mayoritaria en el mercado. A pesar de que durante años más de la mitad de las operaciones se pagaban a tocateja, ahora los compradores vuelven a ‘tirar’ de financiación bancaria para adquirir un nuevo hogar.
Según los datos de los notarios, en 2021 se formalizaron 676.775 compraventas de viviendas en toda España y se firmaron 344.432 préstamos hipotecarios. En ambos casos se trata de la cifra más alta desde 2007, en pleno boom inmobiliario. Así pues, el 50,9% de todos los inmuebles residenciales que cambiaron de manos durante el año pasado necesitó una hipoteca para formalizar la operación.
Esta tendencia lleva ya dos años instalada en el mercado, rompiendo con nueve años de hegemonía de las operaciones al contado (de 2011 a 2019). En 2013, el ‘annus horribilis’ para la vivienda en España, dos terceras partes de las operaciones se pagaron a tocateja, cuando el sector financiero tenía cerrado el grifo del crédito y el precio de la vivienda seguía cayendo con fuerza.
Sin embargo, la creciente tendencia de los compradores por viviendas más amplias y con mejores calidades, la subida de precios de la vivienda y las buenas condiciones de financiación que ofrecen los bancos, que han llevado al tipo de interés medio a mínimos históricos, han sido algunos de los principales factores que han impulsado la compra de viviendas con hipoteca, que vuelve a situarse en línea con los niveles registrados entre 2007 y 2010.
“2021 fue sin duda un año de tremendo crecimiento, por encima de las expectativas que todos teníamos a principios de año, tanto en compraventa de viviendas como en hipotecas formalizadas. La fuerte demanda, los bajos tipos de interés y el interés de los bancos por formalizar hipotecas han sido los principales motores de esta subida”, explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.
Lo mismo opina José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que destaca la gran oferta hipotecaria que existe en nuestro país. “Estamos ante la mayor y mejor oferta de préstamos hipotecarios de la historia, tanto a tipo variable como a tipo fijo, por lo que para muchos compradores es más atractivo contratar un préstamo hipotecario, sobre todo a tipo fijo”. En este escenario, añade Fernández, “muchos españoles que disponen de ahorros se dan cuenta de que la cuota hipotecaria mensual es inferior a la de una mensualidad del alquiler”.
Tipo de interés medio de las hipotecas a más de tres años (%)
En esa línea, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, afirma que “cuando los tipos de interés estaban en niveles mucho más elevados, la gente trataba de estirar al máximo las entradas de los inmuebles”, mientras que en los niveles en los que está ahora “el precio del dinero y con la necesidad que tienen las entidades bancarias de otorgar hipotecas, aunque son cautelosas en cuanto al riesgo y al coeficiente de financiación”, se está dando esta situación de crecimiento de las compras de vivienda con hipoteca.
Otro de los factores que ha influido en el cambio es el tipo de vivienda que están buscando los compradores, sobre todo tras la mala experiencia de los confinamientos.
El subdirector general de UCI habla del “cambio en las preferencias de vivienda, sobre todo como consecuencia de la pandemia”, que ha derivado en que “una gran parte de los compradores se decantan por viviendas con más metros cuadrados, cuyo importe es más elevado”.
Así también lo ve el subdirector general de donpiso, que recalca que “cuando alguien se compra una vivienda puede ser su primera casa o que decida vender la que ya tiene para cambiarse a otra, bien porque se le ha quedado pequeña o porque quiere cambiar de zona. En estas situaciones es donde entran en juego las operaciones con hipotecas, porque normalmente el que cambia de vivienda lo hace a una de mejores prestaciones y normalmente es más cara”.
Por último, Bermúdez también destaca la subida que ha experimentado el precio de la vivienda en los últimos meses. De media, el m2 de las viviendas vendidas ha repuntado un 5,3% interanual en España, hasta situarse en 1.507 euros, aunque con grandes diferencias en función de la tipología de inmuebles: los pisos se han encarecido un 3,6% respecto a 2020, mientras que los chalets lo han hecho a un ritmo de dos dígitos, registrando la mayor subida de la serie histórica.
Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, coincide con esa visión y señala que “el encarecimiento del precio de la vivienda, en general, hace que gente que antes podía pagar el inmueble al contado, ahora tenga que añadir algo de hipoteca, unido a que el comprador busca viviendas más grandes, lo que aumenta el coste absoluto”. Por otro lado, añade, “estamos en un momento donde las condiciones de financiación son muy buenas, con hipotecas muy baratas incluso a tipo fijo. Esto hace que hace que muchos compradores, que pudiendo pagar la casa en su totalidad, prefieran pedir hipoteca y así mantener ahorros“.
Con todo, los expertos consultados por idealista/news aseguran que nos encontramos ante un escenario de normalidad y, de hecho, prevén que la tendencia se mantenga a corto plazo.
“Para 2022 esperamos un año también muy activo en el mercado hipotecario, pues consideramos que se mantendrán las tres fuerzas citadas (fuerte demanda, bajos tipos e interés de los bancos en conceder hipotecas), a expensas de ver si el comportamiento de la inflación implica cambios en la política monetaria del BCE y subidas de tipos, aunque en este año no deberían afectar al mercado”, concluye el responsable de idealista/hipotecas.
