No hay ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque se haya arrendado.
La pandemia ha acarreado una crisis económica que ha puesto contra las cuerdas a más de un arrendador particular. Las situaciones de venta del piso en alquiler y con inquilino para sanear las cuentas del propietario se suceden todos los días. No hay ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque se haya arrendado. Y, salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.
Así, en caso de que el inquilino hubiera renunciado a comprar la casa, el propietario solo deberá comunicarle su intención de vender la vivienda con un preaviso mínimo de 30 días a la fecha de compraventa. Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica. Esto significa que, por ende, el adquiriente no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el mencionado plazo.
Qué pasa si la vivienda termina en una ejecución hipotecaria
Se puede dar el caso de que el arrendador no pueda pagar la hipoteca al banco y éste se vea obligado a iniciar la ejecución hipotecaria para terminar adjudicándosela. El contrato de alquiler se mantendrá en vigor, aunque la casa pase a manos del banco o de un tercero. Al menos, durante el plazo mínimo legal que es de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es una empresa, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Así, el nuevo dueño de la casa quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en el contrato de alquiler, debiendo respetar los términos del contrato que en su día se pactaron con el inquilino.
“En el caso de los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, podrá el adquirente resolverlos. Salvo que estuvieran inscritos en el registro de la propiedad antes de la venta”, señala Salcedo.
Si la duración del alquiler fuera superior al mínimo legal, el adquirente quedará igualmente subrogado hasta que el contrato finalice, “salvo que en el nuevo propietario concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que en tal caso deberá soportar el alquiler únicamente hasta que se alcance el plazo mínimo legal de duración del arriendo (5 ó 7 años). Debiendo el vendedor indemnizar al inquilino por cada año de contrato que excediendo del mínimo legal falte por cumplir. A razón de una mensualidad de renta en vigor por año”, añade el socio de Ático Jurídico.
Cómo notificar al inquilino la intención de vender la vivienda alquilada
El propietario deberá seguir los siguientes pasos:
- Comunicación al inquilino del piso: esta comunicación debe ser fehaciente, es decir, debe de dejarse constancia de su contenido, así como de su fecha de recepción, como, por ejemplo, el burofax o el requerimiento notarial. En la comunicación deberá aparecer la decisión de vender, el precio exacto de la venta, la forma de pago, plazos o garantías, etc.
- Plazo para que el inquilino conteste: el inquilino podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los 30 días siguientes a la notificación efectuada. En este plazo, ejercerá el derecho de retracto y la oferta se hará efectiva.
- Plazo para vender el piso alquilado: los efectos de la notificación que el arrendador efectuó al arrendatario caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Es decir, dentro de los 180 días siguientes el propietario deberá haber vendido la vivienda.
Qué ocurre si el propietario no avisa al inquilino
Si el propietario no avisa al inquilino de su intención de vender la casa, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto. Es decir, una vez se ha vendido la casa el nuevo propietario avisará al inquilino de que es el nuevo dueño mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada. Una vez hecha esta notificación, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto durante los 30 días naturales siguientes.
Dentro de estos 30 días naturales, el inquilino deberá reembolsar al nuevo comprador:
- El precio de la venta, en idénticas condiciones en las que este ha comprado al propietario arrendador.
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. Esto es, gastos de Notaria, Registro de la Propiedad e Impuestos, etc.
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, si los hubiera.
El derecho de tanteo y de retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Cómo evitar que el inquilino pueda ejercer el derecho de tanteo y retracto
La única manera es pactar en la firma del contrato de arrendamiento una cláusula por la que el inquilino renuncia a su ejercicio del derecho de adquisición preferente.
